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ARGAN, UNE FONCIÈRE IDÉALEMENT PLACÉE SUR LE MARCHÉ DE LA LOGISTIQUE

Pourquoi en parler aujourd’hui

+24% depuis juin dernier, +375% sur 5 ans… ces performances boursières ne sont pas celles d’une star du Nasdaq ou d’une biotech à la pointe de l’innovation médicale mais celles d’Argan, une société foncière française qui développe et loue des entrepôts. Jamais par le passé, la logistique n’a autant eu le vent en poupe. Selon JLL, une société américaine spécialisée dans le conseil en immobilier d’entreprise, il y aurait environ 260 millions de m2 d’entrepôts consacrés au secteur de la distribution en Europe. Soit l’équivalent de la superficie du Royaume-Uni. Et les principaux acteurs du secteur communiquent sur un taux de vacance extrêmement faible, inférieur à 2%. En 2020, les ventes en ligne ont progressé de 24% pour atteindre 4 200 milliards $, dont 133 milliards $ en France. En poursuivant cette trajectoire, le e-commerce pourrait représenter 25% des ventes au détail françaises à horizon 2025, contre 13% en 2020 et 4,5% en 2010 : l’an dernier, ce sont 1,36 milliards de colis qui ont été livrés dans l’Hexagone. Ce phénomène concerne le monde entier puisque les ventes online devraient croître quatre fois plus vite que les ventes offline dans les quatre ans à venir. La mondialisation a multiplié les échanges et les grands distributeurs externalisent leur fonction logistique pour se consacrer aux grands enjeux du moment : digitalisation, livraison quasi-instantanée, absence d’inflation, nouvelles habitudes alimentaires… Argan, leader français avec 7,5% de parts de marché, a donc de beaux jours devant lui.

Description

Argan est une PME familiale qui a généré 143m d’euros de revenus en 2020 avec seulement 26 salariés et dont la capitalisation boursière s’élève à 2,4 milliards €. La société affiche une profitabilité opérationnelle exceptionnellement élevée, représentant 93% de ses ventes. Bien que la valeur de son patrimoine ait régulièrement progressé ces dernières années au point de représenter deux fois le montant de la dette l’ayant financé, le groupe a réussi à maintenir un taux de rendement de ses actifs supérieur à 5%. Il est, certes, en recul (les loyers progressant moins vite que les prix de l’immobilier) mais solide comparé à celui de la plupart des concurrents ou celui de l’immobilier commercial. Il excède surtout très nettement le coût moyen de la dette levée par Argan, qui ressort à 1,65%. Fin 2020, Argan était propriétaire de plus de 3 millions de m2 sur tout le territoire français, dont 35% en Ile-de-France et 16% dans les Hauts de France. Ses entrepôts sont loués à une clientèle composée à 79% de distributeurs et de logisticiens pour le solde, dans le cadre de contrats longue durée (de 5 à 7 ans). En 2020, le groupe affichait un taux d’occupation de ses biens de 100% grâce à des actifs de bonne qualité et modernes (9 ans de moyenne d’âge).

Enjeux business, stratégie de développement

Argan évolue dans un univers de plus en plus règlementé : les normes environnementales conçues pour limiter l’empreinte écologique des sociétés s’additionnent à des règles d’urbanisme également très strictes. Le groupe doit donc innover et se diversifier pour saisir de nouvelles opportunités. En 2021, la foncière a réalisé une première incursion hors de son savoir-faire historique en construisant un Datacenter assorti d’un bail très long terme de 25 ans. Nous comprenons qu’il serait destiné à un géant américain du cloud. Quelques mois auparavant, deux entrepôts, entièrement robotisé pour l’un et certifié aux normes environnementales les plus strictes du moment pour l’autre, avaient été livrés à une clientèle de plus en plus soucieuse de ses coûts et de son empreinte environnementale. Ces signatures attestent de la capacité du groupe à s’adapter aux exigences du marché et à trouver de nouveaux relais de croissance au sein d’un marché français qui a crû de 4% chacune des cinq dernières années. Et comme souvent dans un marché hautement concurrentiel, les acteurs les plus capables d’anticiper les nouvelles tendances seront ceux dont la croissance sera la plus pérenne.

Conclusion, éléments de scoring :

Argan se situe dans le second décile des quelques 140 sociétés cotées analysées via notre modèle propriétaire de scoring. Outre sa formidable profitabilité qui permet à Argan de générer de très hauts niveaux de cash flows, nous apprécions la force du modèle d’affaire et la très forte visibilité sur les ventes. Nous surveillons toutefois attentivement ce que sera le plan de succession de M. Le Lan, Président et fondateur de la société en 1993, et indéniablement à l’origine du succès de cette très belle entreprise. A notre connaissance, la relève n’est pas précisément identifiée ce qui représente un risque à moyen terme. De la même manière, si nous entendons les propos du management qui estime que le potentiel du marché hexagonal n’est pas épuisé, nous ne pouvons nous empêcher de penser qu’un développement en dehors des frontières serait légitime et opportun pour accompagner les grands clients internationaux. Sur le plan boursier, l’action traite aujourd’hui à ses plus hauts historiques. Cette valorisation nous semble cependant acceptable compte tenu de la forte dynamique décrite plus haut. Nous restons donc actionnaire, comme nous le sommes depuis plus de 10 ans, de cette société qui figure parmi nos plus anciennes convictions.